В 2018 году предложение на рынке московских новостроек может превысить спрос почти в три раза. Девелоперы продолжают заманивать дольщиков низкими ценами, а в случае проблем надеются на помощь из бюджета. Дольщики опасаются теперь уже краха самих застройщиков.

Ситуация напоминает пузырь, который рано или поздно лопнет. Строительные компании сегодня буквально пылесосят клиентов. Квадратные метры дешевеют, а рекламные бюджеты растут. Покупателям квартир в ещё непостроенных домах обещают удобную инфраструктуру и красивую архитектуру; если из нового микрорайона в области будет виден МКАД, то в рекламных статьях пишут, что объект находится в 20 минутах от центра Москвы. Некоторые аналитики сравнивают это с ситуацией, которая предшествовала массовой зачистке банковского сектора – из-за проблем с ликвидностью банки заманивали клиентов высокими процентами по вкладам. Девелоперы притягивают дольщиков, предлагая им квартиры возле МКАД по цене от 2 млн. рублей. Одновременно с этим поступает все больше новостей о финансовых проблемах у застройщиков и неоднократных срывах сроков сдачи объектов.

Плати и жди

За примерами далеко ходить не надо. Сразу после Нового года корпорация « Баркли» в очередной раз перенесла срок сдачи квартир первой очереди ЖК «Медовая долина». Теперь строительство планируют закончить во II квартале 2018 года, изначально компания намеревалась сдать объект в эксплуатацию в I квартале 2017 года. Дольщики «Медовой долины» объединяются в соцсетях и пытаются понять, когда они получат ключи от оплаченных и почти построенных квартир. Многие из них говорят, что морально готовы к новому переносу сроков.

В конце минувшего года появились слухи о финансовых сложностях застройщиков, которые участвуют в решении проблемы дольщиков СУ-155. Они взяли на себя обязательства по предоставлению квартир жильцам, достройке 12 социальных объектов, а также по погашению налоговой и кредитной задолженности банкрота. Все это стоило «санатору» 9 млрд. рублей, некоторые дольщики города-события Лайково стали сомневаться в своевременной сдаче объектов. Опасения людей можно понять, ведь не забылась ещё история Бинбанка, «надорвавшегося» при оздоровлении других кредитных учреждений. А банк по сравнению со строительной фирмой – гораздо более прозрачная организация, реальное положение застройщика можно скрывать до самого последнего момента.

Бег в колесе

В 2017 году, несмотря на ощутимую нехватку спроса, девелоперы продолжили выводить на рынок новые проекты. Для этого есть две причины. Во-первых, сегодня застройщик вкладывает 20-30% стоимости объекта на его стартовом этапе, часто – ещё до получения разрешения на строительство. В таких условиях проект невыгодно класть под сукно, лучше выйти на рынок и начать продажи дольщикам, чтобы запустить строительство. Во-вторых, в связи с ужесточением законодательства и грядущей заменой долевого строительства проектным финансированием (деньги для строителей подорожают), девелоперы решили запустить максимум проектов по «старым» правилам. В 2018 году аналитики прогнозируют запуск рекордного объёма новостроек – 140 жилых и апартаментных комплексов общей площадью 30 млн. кв. м, из-за этого предложение может превысить спрос в 2,8 раза. В таких условиях возможно появление новых «строительных пирамид», когда за счёт дольщиков одного объекта финансируют строительство другого, как это делала обанкротившаяся СУ-155.

Все это было бы не так страшно, если бы продажи квартир росли так же уверенно, как и объёмы строительства. Но этого не происходит. Перед Новым годом стало известно, что «Группа ЛСР» — один из гигантов отечественной стройиндустрии – может продать свой домостроительный комбинат в Москве, поскольку он загружен примерно на 40%. Убыток ЛСР за первую половину 2017-го составил 1 млрд рублей.

Надежда на бюджет

Чтобы поправить своё финансовое положение застройщики сегодня буквально дерутся за то, чтобы попасть в программу реновации. Строительный концерн « Крост», который считается одним из возможных бенефициаров этой программы, недавно заявил, что готов увеличить свои действующие мощности в два раза, чтобы строить по 300 тыс. кв. м. жилья в год. Увеличить объёмы по вводу жилья способны и другие крупные игроки. Все они должны выплачивать банкам кредиты, для некоторых проблема с недостаточным спросом на квартиры может оказаться фатальной. Кстати, известно, что все проблемные банки – «Открытие», МКБ и БИН активно инвестировали в московскую недвижимость. Проблемы у кредиторов начались как раз тогда, когда снижение цен на рынке перестало компенсироваться ростом продаж. Эксперты считают, что цены на квартиры в московских новостройках достигнут дна в 2020 году. Вполне возможно, что далеко не все крупные застройщики доживут до этого момента.